Infiltrazioni dal terrazzo chi paga?

Con la sentenza del 10 maggio del 2016 le Sezioni unite intervengono per chiarire la natura della responsabilità e il criterio di riparto del risarcimento in presenza di infiltrazioni provenienti dal terrazzo all’appartamento sottostante

Un precedente orientamento della Cassazione a Sezioni unite (S.Un. n. 3672 del 1997) riteneva esclusivamente applicabili i criteri fissati negli artt.1123 e 1126 c.c., in virtù dei quali uno terzo delle spese era a carico del proprietario esclusivo ed due terzi a carico degli altri condomini. la responsabilità e il risarcimento dei danni erano regolati secondo gli stessi criteri di imputazione e di ripartizione prescritti dall’art. 1126 cod. civ.

Le Sezioni Unite del 2016 aderiscono ad una lettura della responsabilità del proprietario esclusivo del lastrico ex art. 2051 per difetto di manutenzione e del condominio per mancata osservanza dei suoi doveri ex artt. 1130 co 1 n.4 e 1135 co.1 n4 in relazione alla attività di ristrutturazione e di riparazione

L’obbligo di manutenzione si radica in capo al proprietario che è posto in rapporto diretto con la cosa ed ha un obbligo di custodia rispetto del bene. Il proprietario infatti ha il “potere di governo sulla cosa” e da ciò discendono una serie di doveri che, inadempiuti, producono un danno che si inscrive nell’alveo di una responsabilità oggettiva ex art. 2051, di cui ne deve rispondere.

La Suprema Corte formula il seguente principio di diritto : «in tema di condominio negli edifici, allorquando l’uso del lastrico solare non sia comune a tutti i condomini, dei danni che derivino da infiltrazioni nell’ appartamento sottostante rispondono sia il proprietario o l’usuario esclusivo del lastrico solare (o della terrazza a livello), in quanto custode del bene ai sensi dell’art. 2051 cod. civ., sia il condominio, in quanto la funzione di copertura dell’intero edificio, o di parte di esso, propria del lastrico solare (o della terrazza a livello), ancorché di proprietà esclusiva o in uso esclusivo, impone all’amministratore l’adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni (art. 1130, primo comma, n. 4, cod. civ.) e all’assemblea dei condomini di provvedere alle opere di manutenzione straordinaria (art. 1135, primo comma, n. 4, cod. civ.). Il concorso di tali responsabilità, salva la rigorosa prova contraria della riferibilità del danno all’uno o all’altro, va di regola stabilito secondo il criterio di imputazione previsto dall’art. 1126 cod. civ., il quale pone le spese di riparazione o di ricostruzione per un terzo a carico del proprietario o dell’usuario esclusivo del lastrico (o della terrazza) e per i restanti due terzi a carico del condominio».